第1章：中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展綜述 17
1.1 物流地產(chǎn)的內(nèi)涵與外延 17
1.1.1 物流地產(chǎn)的界定 17
（1）物流地產(chǎn)的定義 17
（2）物流地產(chǎn)設(shè)施 18
1.1.2 現(xiàn)代物流地產(chǎn)的特點 19
（1）集約化與協(xié)同化 19
（2）規(guī)�；c網(wǎng)絡(luò)化 20
（3）綠色化與低碳化 20
1.1.3 與物流地產(chǎn)相近的幾個產(chǎn)業(yè) 20
（1）物流地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn) 20
（2）物流地產(chǎn)與倉儲服務(wù) 21
1.2 物流地產(chǎn)的價值鏈分析 22
1.2.1 物流地產(chǎn)的價值鏈結(jié)構(gòu) 22
1.2.2 價值鏈核心能力分析 23
（1）項目決策 23
（2）項目策劃與規(guī)劃設(shè)計 23
（3）項目管理 24
（4）銷售及招商管理 24
（5）物業(yè)管理 25
（6）支持性活動 25
1.3 物流地產(chǎn)項目的盈利來源分析 26
1.3.1 物流地產(chǎn)投資商的服務(wù)內(nèi)容 26
（1）物流園區(qū)與標準物流設(shè)施開發(fā) 26
（2）量身定制倉儲設(shè)施 27
（3）收購與回租 27
（4）提供咨詢與物業(yè)服務(wù) 28
1.3.2 物流地產(chǎn)開發(fā)的盈利來源 29
（1）租金與管理費收入 29
（2）資產(chǎn)的升值收益 29
1.3.3 物流地產(chǎn)項目投資回報分析 29
第2章：中國物流地產(chǎn)項目投資與運營現(xiàn)狀分析 31
2.1 中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況 31
2.1.1 中國物流地產(chǎn)投資概況 31
2.1.2 物流地產(chǎn)項目租金分析 34
2.1.3 物流地產(chǎn)發(fā)展問題與解決策略 34
（1）物流地產(chǎn)行業(yè)存在問題分析 34
（2）物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展策略分析 36
2.2 中國倉儲物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)分析 38
2.2.1 倉儲業(yè)固定資產(chǎn)投資分析 38
2.2.2 全國倉庫供需總體情況 39
2.2.3 倉儲物業(yè)開發(fā)規(guī)模分析 40
2.2.4 高質(zhì)量倉庫物業(yè)供需狀況分析 41
（1）高質(zhì)量保稅倉庫供需分析 42
（2）高質(zhì)量非保稅倉庫供需分析 42
2.2.5 倉儲物業(yè)租賃市場分析 43
2.2.6 倉儲物業(yè)租金分析 44
2.3 中國物流園區(qū)的開發(fā)與運營分析 46
2.3.1 物流園區(qū)建設(shè)的必要性分析 46
2.3.2 物流園區(qū)的開發(fā)投資的特點 47
（1）物流園區(qū)的開發(fā)主體分析 47
（2）物流園區(qū)開發(fā)的投融資特點 48
2.3.3 物流園區(qū)的建設(shè)規(guī)模與結(jié)構(gòu) 48
（1）全國物流園區(qū)的建設(shè)數(shù)量 49
（2）全國物流園區(qū)的區(qū)域分布 49
（3）物流園區(qū)的建設(shè)狀態(tài)結(jié)構(gòu) 50
（4）物流園區(qū)建設(shè)周期分析 52
2.3.4 中國物流園區(qū)運營效益分析 52
（1）中國物流園區(qū)發(fā)展轉(zhuǎn)型分析 53
（2）中國物流園區(qū)收入狀況分析 53
（3）物流園區(qū)利潤影響因素分析 54
2.3.5 中國物流園區(qū)發(fā)展存在的問題分析 55
第3章：中國物流地產(chǎn)項目開發(fā)、運營模式分析 60
3.1 物流地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)模式分析 60
3.1.1 物流地產(chǎn)的開發(fā)模式 60
（1）政府規(guī)劃，企業(yè)主導(dǎo)開發(fā) 60
（2）工業(yè)地產(chǎn)商模式 60
（3）主體企業(yè)自主開發(fā) 61
（4）綜合運作模式 61
（5）PPP模式 62
3.1.2 物流地產(chǎn)建設(shè)新模式——BLT模式 62
（1）BLT模式運作方案 62
（2）BLT模式的優(yōu)勢 63
3.2 物流地產(chǎn)運營模式與選擇策略 63
3.2.1 物流地產(chǎn)的運營模式 63
（1）物流商主導(dǎo)開發(fā)，并進行經(jīng)營管理 64
（2）地產(chǎn)商主導(dǎo)開發(fā)，并進行經(jīng)營管理 64
（3）地產(chǎn)、物流商合作開發(fā)經(jīng)營 64
（4）第三方牽頭，引入物流商和地產(chǎn)商 65
3.2.2 物流地產(chǎn)運營模式選擇的標準 65
（1）經(jīng)濟標準 66
（2）戰(zhàn)略標準 66
3.2.3 物流地產(chǎn)運營模式的選擇策略 67
3.3 物流地產(chǎn)項目運營案例分析——南京王家灣物流中心 68
3.3.1 南京王家灣物流中心位置與設(shè)施 68
3.3.2 南京王家灣物流中心投資主體與規(guī)模 69
3.3.3 南京王家灣物流中心經(jīng)營管理變革歷程 69
3.3.4 南京王家灣物流中心的運作方式 70
（1）一體化的管理體系 70
（2）會員制的公司模式 71
第4章：中國物流地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)需求分析 73
4.1 中國物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與前景分析 73
4.1.1 物流業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位與作用 73
（1）物流業(yè)與國民經(jīng)濟相關(guān)性分析 73
（2）物流行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位 74
（3）物流行業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用 75
4.1.2 中國物流行業(yè)運行狀況分析 76
（1）物流行業(yè)的產(chǎn)業(yè)階段分析 76
（2）物流總額增幅及其構(gòu)成情況 77
（3）物流總費用增幅及構(gòu)成情況 78
（4）物流業(yè)增加值增幅及貢獻情況 79
4.1.3 重點企業(yè)物流統(tǒng)計調(diào)研分析 79
（1）工業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)企業(yè)物流需求分析 80
1）調(diào)查企業(yè)業(yè)績增長狀況調(diào)研 81
2）調(diào)查企業(yè)貨運量增長調(diào)研 81
3）調(diào)查企業(yè)物流成本調(diào)研 82
4）調(diào)查企業(yè)物流費用率調(diào)研 83
5）調(diào)查企業(yè)物流外包比例調(diào)研 85
（2）物流企業(yè)經(jīng)營狀況調(diào)研統(tǒng)計分析 86
1）物流企業(yè)業(yè)務(wù)量調(diào)研 86
2）物流企業(yè)業(yè)務(wù)收入調(diào)研 87
3）物流企業(yè)業(yè)務(wù)成本調(diào)研 88
4）物流企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模調(diào)研 90
5）物流企業(yè)盈利能力調(diào)研 90
4.1.4 中國物流行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測 92
4.2 中國倉儲業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與前景分析 93
4.2.1 倉儲業(yè)總體經(jīng)營情況 93
4.2.2 倉儲業(yè)增加值分析 94
4.2.3 倉儲保管費用分析 95
4.2.4 保稅倉儲業(yè)經(jīng)營情況 96
4.2.5 倉儲業(yè)發(fā)展前景預(yù)測 97
4.3 物流市場需求驅(qū)動因素分析 98
4.3.1 電子商務(wù)拉動商貿(mào)物流快速發(fā)展 98
（1）網(wǎng)絡(luò)零售市場規(guī)模分析 98
（2）消費群體網(wǎng)購情況分析 99
（3）網(wǎng)絡(luò)零售發(fā)展方向分析 101
（4）電子商務(wù)發(fā)展規(guī)劃分析 103
4.3.2 城鎮(zhèn)化進程帶動城市配送物流需求 103
4.3.3 制造業(yè)物流環(huán)節(jié)外包推動物流需求 104
4.3.4 結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶動物流需求 106
（1）企業(yè)成本上升推動物流發(fā)展 106
（2）產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整帶動物流需求 106
第5章：重點領(lǐng)域物流地產(chǎn)項目建設(shè)需求分析 108
5.1 工業(yè)品物流市場前景分析 108
5.1.1 工業(yè)品物流市場需求概況 108
5.1.2 鋼鐵物流市場需求分析 108
（1）鋼鐵行業(yè)產(chǎn)銷規(guī)模分析 108
（2）鋼鐵物流市場規(guī)模分析 110
（3）鋼鐵企業(yè)物流成本分析 110
（4）鋼鐵物流發(fā)展前景展望 111
（5）鋼鐵物流園區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀 112
5.1.3 汽車物流市場前景分析 113
（1）汽車產(chǎn)銷狀況分析 113
（2）汽車零部件產(chǎn)銷分析 114
（3）汽車企業(yè)物流成本分析 115
（4）汽車物流行業(yè)發(fā)展預(yù)測 116
（5）物流地產(chǎn)項目建設(shè)需求分析 118
5.1.4 汽車物流園區(qū)最新發(fā)展動向 119
5.1.5 醫(yī)藥物流市場前景分析 120
（1）醫(yī)藥行業(yè)產(chǎn)銷規(guī)模分析 120
（2）醫(yī)藥物流發(fā)展現(xiàn)狀分析 121
（3）醫(yī)藥物流發(fā)展規(guī)劃解讀 123
（4）醫(yī)藥物流設(shè)施建設(shè)分析 125
（5）醫(yī)藥物流園區(qū)建設(shè)動態(tài) 126
5.1.6 煤炭物流市場前景分析 128
（1）煤炭生產(chǎn)分析 128
（2）煤炭需求分析 129
（3）煤炭庫存分析 131
（4）煤炭運輸分析 132
（5）煤炭物流需求分析 134
（6）煤炭物流前景預(yù)測 135
（7）煤炭物流園區(qū)建設(shè)動態(tài) 135
5.1.7 煙草物流市場前景分析 137
（1）卷煙產(chǎn)銷量分析 137
（2）煙草物流模式分析 138
（3）煙草物流發(fā)展特點 139
（4）煙草物流市場前景預(yù)測 140
（5）煙草物流工程建設(shè)市場規(guī)模分析 142
1）煙草物流工程總體市場規(guī)模 142
2）原材料物流工程的市場規(guī)模 143
3）流通領(lǐng)域物流工程市場規(guī)模 144
4）生產(chǎn)領(lǐng)域物流工程市場規(guī)模 145
5）煙草物流系統(tǒng)集成項目市場規(guī)模 146
6）煙草物流信息系統(tǒng)市場規(guī)模 147
（6）煙草物流工程建設(shè)市場預(yù)測 148
1）原材料供應(yīng)物流工程市場規(guī)模預(yù)測 148
2）流通領(lǐng)域煙草物流系統(tǒng)項目市場規(guī)模預(yù)測 149
3）生產(chǎn)企業(yè)煙草物流系統(tǒng)項目市場規(guī)模預(yù)測 150
4）煙草物流工程市場需求預(yù)測 152
5）煙草物流信息化市場需求與預(yù)測分析 154
（7）煙草物流園區(qū)建設(shè)動態(tài) 155
5.2 商貿(mào)物流市場前景分析 156
5.2.1 商貿(mào)業(yè)運行態(tài)勢分析 156
（1）社會消費品零售總額及增長分析 156
（2）重要節(jié)假日社銷零售額及增長分析 156
5.2.2 商貿(mào)物流行業(yè)發(fā)展概況 157
（1）商貿(mào)物流發(fā)展特點 157
（2）商貿(mào)物流運作效率分析 159
（3）區(qū)域商貿(mào)物流的基本模式 159
（4）商貿(mào)物流存在的主要問題 161
5.2.3 商貿(mào)物流發(fā)展前景展望 162
（1）商貿(mào)物流發(fā)展規(guī)劃 162
（2）商貿(mào)物流發(fā)展趨勢與前景 163
5.2.4 商務(wù)物流設(shè)施建設(shè)現(xiàn)狀 164
5.2.5 商貿(mào)物流園區(qū)建設(shè)動態(tài) 165
5.3 農(nóng)業(yè)物流市場前景分析 166
5.3.1 農(nóng)產(chǎn)品物流總額分析 166
5.3.2 糧食行業(yè)發(fā)展概況分析 166
（1）全國糧食播種面積分析 167
（2）全國糧食總產(chǎn)量分析 168
5.3.3 糧食物流發(fā)展分析 168
5.3.4 糧食物流運作模式分析 170
5.3.5 糧食物流發(fā)展前景 171
5.3.6 農(nóng)業(yè)物流園區(qū)建設(shè)動態(tài) 172
第6章：中國物流地產(chǎn)區(qū)域市場拓展機會分析 173
6.1 環(huán)渤海地區(qū)物流地產(chǎn)投資機會分析 173
6.1.1 北京市物流地產(chǎn)投資機會分析 173
（1）北京市土地利用規(guī)劃 173
（2）工礦倉儲用地市場分析 174
1）工礦倉儲用地供求面積分析 174
2）工礦倉儲用地成交金額與價格分析 175
（3）物流倉儲地產(chǎn)租金分析 176
（4）北京市物流規(guī)模分析 177
（5）北京市物流園區(qū)建設(shè)情況 177
（6）北京市重點物流地產(chǎn)項目案例 178
1）順義空港物流基地 178
2）平谷馬坊物流基地 179
（7）北京市物流地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)劃 181
6.1.2 天津市物流地產(chǎn)投資機會分析 188
（1）天津市土地利用規(guī)劃 188
（2）天津市城市總體規(guī)劃 190
（3）天津市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 192
（4）工礦倉儲用地市場分析 193
1）工礦倉儲用地供求面積分析 193
2）工礦倉儲用地成交金額與價格分析 194
（5）物流倉儲地產(chǎn)租金分析 195
（6）天津市物流地產(chǎn)項目建設(shè)分析 195
（7）天津市物流地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)劃 199
6.1.3 青島市物流地產(chǎn)投資機會分析 205
（1）青島市城市總體規(guī)劃 205
（2）青島市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 206
（3）工礦倉儲用地市場分析 206
1）工礦倉儲用地供求面積分析 206
2）工礦倉儲用地成交金額與價格分析 207
（4）物流倉儲地產(chǎn)租金分析 208
（5）青島市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 209
（6）青島市物流地產(chǎn)項目建設(shè)分析 209
（7）青島市物流地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)劃 211
6.1.4 大連市物流地產(chǎn)投資機會分析 218
（1）大連市土地利用規(guī)劃 218
（2）大連市城市總體規(guī)劃 222
（3）工礦倉儲用地市場分析 224
1）工礦倉儲用地供求面積分析 224
2）工礦倉儲用地成交金額與價格分析 225
（4）物流倉儲地產(chǎn)租金分析 225
（5）大連市物流地產(chǎn)項目建設(shè)分析 226
（6）大連市物流地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)劃 229
6.2 長三角地區(qū)物流地產(chǎn)投資機會分析 229
6.2.1 上海市物流地產(chǎn)投資機會分析 229
（1）上海市土地利用規(guī)劃 230
（2）上海市城市總體規(guī)劃 234
（3）上海市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 235
（4）工礦倉儲用地市場分析 235
1）工礦倉儲用地供求面積分析 235
2）工礦倉儲用地成交金額與價格分析 237
（5）物流倉儲地產(chǎn)租金分析 237
（6）上海市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 238
（7）上海市物流地產(chǎn)項目建設(shè)分析 240
1）西北綜合物流園區(qū) 240
2）金橋出口加工區(qū) 241
（8）上海市物流地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)劃 241
6.2.2 杭州市物流地產(chǎn)投資機會分析 244
（1）杭州市城市總體規(guī)劃 244
（2）杭州市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 246
（3）工礦倉儲用地市場分析 247
1）工礦倉儲用地供求面積分析 247
2）工礦倉儲用地成交金額與價格分析 248
（4）物流倉儲地產(chǎn)租金分析 249
（5）杭州市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 250
（6）杭州市物流地產(chǎn)項目建設(shè)分析 250
（7）杭州市物流地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)劃 250
6.2.3 蘇州市物流地產(chǎn)投資機會分析 252
（1）蘇州市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 252
（2）工礦倉儲用地市場分析 254
1）工礦倉儲用地供求面積分析 254
2）工礦倉儲用地成交金額與價格分析 255
（3）蘇州市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 256
（4）蘇州市物流地產(chǎn)項目建設(shè)分析 260
（5）蘇州市物流地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)劃 262
6.2.4 南京物流地產(chǎn)投資機會分析 269
（1）南京市城市總體規(guī)劃 269
（2）工礦倉儲用地市場分析 270
1）工礦倉儲用地供求面積分析 270
2）工礦倉儲用地成交金額與價格分析 271
（3）物流倉儲地產(chǎn)租金分析 272
（4）南京市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 273
（5）南京市物流地產(chǎn)項目建設(shè)分析 273
（6）南京市物流地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)劃 274
6.3 珠三角地區(qū)物流地產(chǎn)投資機會分析 275
6.3.1 廣州市物流地產(chǎn)投資機會分析 275
（1）廣州市城市總體規(guī)劃 275
（2）工礦倉儲用地市場分析 276
1）工礦倉儲用地供求面積分析 276
2）工礦倉儲用地成交金額與價格分析 277
（3）物流倉儲地產(chǎn)租金分析 278
（4）廣州市物流地產(chǎn)項目建設(shè)分析 278
（5）廣州市物流地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)劃 280
6.3.2 深圳市物流地產(chǎn)投資機會分析 281
（1）深圳市城市總體規(guī)劃 281
（2）深圳市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 284
（3）工礦倉儲用地市場分析 286
1）工礦倉儲用地供求面積分析 286
（4）物流倉儲地產(chǎn)租金分析 288
（5）深圳市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 289
（6）深圳市物流地產(chǎn)項目建設(shè)分析 289
（7）深圳市物流地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)劃 293
6.3.3 佛山市物流地產(chǎn)投資機會分析 294
（1）佛山市城市總體規(guī)劃 294
（2）佛山市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 299
（3）工礦倉儲用地供應(yīng)計劃 301
（4）佛山市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 302
（5）佛山市物流地產(chǎn)項目建設(shè)分析 303
（6）佛山市物流地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)劃 305
6.3.4 珠海市物流地產(chǎn)投資機會分析 305
（1）珠海城市總體規(guī)劃 305
（2）工礦倉儲用地市場分析 306
（3）珠海市物流地產(chǎn)項目建設(shè)分析 306
（4）珠海市物流地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)劃 307
6.4 中西部地區(qū)物流地產(chǎn)投資機會分析 307
6.4.1 武漢市物流地產(chǎn)投資機會分析 307
（1）武漢市城市總體規(guī)劃 307
（2）工礦倉儲用地市場分析 312
1）工礦倉儲用地供求面積分析 312
2）工礦倉儲用地成交金額與價格分析 313
（3）物流倉儲地產(chǎn)租金分析 314
（4）武漢市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 315
（5）武漢市物流地產(chǎn)項目建設(shè)分析 315
（6）武漢市物流地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)劃 316
6.4.2 長沙市物流地產(chǎn)投資機會分析 318
（1）長沙市城市總體規(guī)劃 318
（2）工礦倉儲用地市場分析 320
1）工礦倉儲用地供求面積分析 320
2）工礦倉儲用地成交金額與價格分析 321
（3）長沙市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 322
（4）長沙市物流地產(chǎn)項目建設(shè)分析 323
（5）長沙市物流地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)劃 327
6.4.3 成都市物流地產(chǎn)投資機會分析 331
（1）成都市城市總體規(guī)劃 331
（2）成都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 335
（3）工礦倉儲用地市場分析 342
1）工礦倉儲用地供求面積分析 342
2）工礦倉儲用地成交金額與價格分析 343
（4）物流倉儲地產(chǎn)租金分析 344
（5）成都市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 345
（6）成都市物流地產(chǎn)項目建設(shè)分析 345
（7）成都市物流地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)劃 348
6.4.4 重慶市物流地產(chǎn)投資機會分析 349
（1）重慶市土地利用規(guī)劃 349
（2）重慶市城市總體規(guī)劃 350
（3）重慶市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 351
（4）工礦倉儲用地市場分析 352
1）工礦倉儲用地供求面積分析 352
2）工礦倉儲用地成交金額與價格分析 353
（5）物流倉儲地產(chǎn)租金分析 354
（6）重慶市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 354
（7）重慶市物流地產(chǎn)項目建設(shè)分析 355
（8）重慶市物流地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)劃 357
第7章：中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭現(xiàn)狀與競爭策略 360
7.1 中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭強度分析 360
7.1.1 資源供應(yīng)形勢——對上游的議價能力 360
7.1.2 市場需求形勢——對客戶的議價能力 361
7.1.3 現(xiàn)有企業(yè)競爭——現(xiàn)有競爭者威脅 362
7.1.4 行業(yè)進入壁壘——潛在進入者威脅 363
7.1.5 企業(yè)自有物流的競爭——替代品威脅 364
7.2 不同物流地產(chǎn)開發(fā)主體優(yōu)劣勢分析 367
7.2.1 制造商開發(fā)物流地產(chǎn)的優(yōu)劣勢分析 367
7.2.2 零售商/電商開發(fā)物流地產(chǎn)的優(yōu)劣勢分析 367
7.2.3 第三方物流公司開發(fā)物流地產(chǎn)的優(yōu)劣勢分析 368
7.2.4 房地產(chǎn)商開發(fā)物流地產(chǎn)的SWOT分析 369
（1）房地產(chǎn)商開發(fā)物流地產(chǎn)的優(yōu)勢分析 369
（2）房地產(chǎn)商開發(fā)物流地產(chǎn)的劣勢分析 370
（3）房地產(chǎn)商開發(fā)物流地產(chǎn)的機會分析 370
（4）房地產(chǎn)商開發(fā)物流地產(chǎn)的威脅分析 371
7.3 物流地產(chǎn)投資商的競爭力提升戰(zhàn)略——基于普洛斯的經(jīng)驗 372
7.3.1 物流地產(chǎn)投資商的競爭戰(zhàn)略 372
（1）差異化戰(zhàn)略 372
（2）集中化戰(zhàn)略 372
7.3.2 物流地產(chǎn)項目營銷策略 374
（1）定制營銷策略 374
（2）綠色營銷策略 375
（3）合作營銷策略 376
（4）公關(guān)營銷策略 376
第8章：各類企業(yè)對物流地產(chǎn)的開發(fā)運營分析 377
8.1 國際物流地產(chǎn)商物流地產(chǎn)開發(fā)運營分析 377
8.1.1 普洛斯（Prologis） 377
（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 377
（2）企業(yè)業(yè)務(wù)模式分析 377
（3）企業(yè)物流地產(chǎn)客戶群分析 377
（4）企業(yè)在全球的物流地產(chǎn)布局 378
（5）企業(yè)物流地產(chǎn)開發(fā)運營的優(yōu)勢分析 380
（6）企業(yè)物流地產(chǎn)項目出租合同簽訂進展 381
8.1.2 安博置業(yè)（AMB） 383
（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 383
（2）企業(yè)物流地產(chǎn)項目分析 383
（3）企業(yè)物流地產(chǎn)項目的選址策略 384
（4）企業(yè)物流地產(chǎn)開發(fā)運營的優(yōu)勢分析 384
8.1.3 嘉民集團 385
（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 386
（2）企業(yè)經(jīng)營業(yè)績分析 386
（3）企業(yè)物流地產(chǎn)項目投資進展 386
（4）企業(yè)物流地產(chǎn)客戶群分析 387
（5）企業(yè)物流地產(chǎn)開發(fā)運營的優(yōu)勢分析 388
8.2 物流地產(chǎn)商對物流地產(chǎn)的開發(fā)運營分析 400
8.2.1 嘉里建設(shè)有限公司 400
（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 400
（2）企業(yè)主營業(yè)務(wù)分析 400
（3）企業(yè)總體經(jīng)營情況分析 400
（4）企業(yè)物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析 402
1）經(jīng)營業(yè)績分析 402
2）主要服務(wù)及客戶分析 402
3）增值服務(wù)提供情況 403
4）物流設(shè)施建設(shè)進展 403
（5）企業(yè)物流地產(chǎn)投資的優(yōu)劣勢分析 404
8.2.2 中糧地產(chǎn)集團股份有限公司 404
（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 404
（2）企業(yè)總體經(jīng)營情況分析 404
（3）企業(yè)物流地產(chǎn)項目分析 405
（4）企業(yè)物流地產(chǎn)投資建設(shè)進展 405
（5）企業(yè)物流地產(chǎn)投資的優(yōu)劣勢分析 406
8.2.3 華遠地產(chǎn)股份有限公司 406
（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 406
（2）企業(yè)總體經(jīng)營情況分析 407
（3）企業(yè)物流地產(chǎn)項目分析 407
（4）企業(yè)物流地產(chǎn)客戶群分析 408
（5）企業(yè)物流地產(chǎn)投資的優(yōu)劣勢分析 408
8.2.4 和記黃埔有限公司 408
（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 408
（2）企業(yè)主營業(yè)務(wù)分析 408
（3）企業(yè)總體經(jīng)營情況分析 409
（4）企業(yè)物流地產(chǎn)項目分析 409
（5）和記內(nèi)陸集裝箱倉儲分析 409
（6）企業(yè)物流地產(chǎn)投資的優(yōu)劣勢分析 410
（7）企業(yè)物流地產(chǎn)投資的優(yōu)劣勢分析 410
8.2.5 金地（集團）股份有限公司 410
（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 410
（2）企業(yè)主營業(yè)務(wù)分析 411
（3）企業(yè)總體經(jīng)營情況分析 411
（4）企業(yè)物流地產(chǎn)項目分析 412
（5）企業(yè)物流地產(chǎn)投資的優(yōu)劣勢分析 412
……另有9家企業(yè)分析
8.3 物流公司對物流地產(chǎn)的開發(fā)運營分析 432
8.3.1 浙江傳化集團有限公司 432
（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 432
（2）企業(yè)總體經(jīng)營情況分析 433
（3）企業(yè)物流地產(chǎn)項目分析 434
（4）物流地產(chǎn)項目經(jīng)營狀況分析 435
（5）企業(yè)物流地產(chǎn)投資的優(yōu)劣勢分析 436
8.3.2 中國外運股份有限公司 436
（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 436
（2）企業(yè)總體經(jīng)營情況分析 437
（3）企業(yè)物流地產(chǎn)項目分析 437
（4）企業(yè)物流地產(chǎn)客戶群分析 438
（5）企業(yè)物流地產(chǎn)投資建設(shè)進展 438
（6）企業(yè)物流地產(chǎn)投資的優(yōu)劣勢分析 438
8.3.3 深圳寶灣物流國際有限公司 439
（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 439
（2）物流地產(chǎn)項目投資運營分析 439
（3）企業(yè)物流地產(chǎn)客戶群分析 441
（4）企業(yè)物流地產(chǎn)投資的優(yōu)劣勢分析 441
8.3.4 華潤物流（集團）有限公司 441
（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 441
（2）企業(yè)物流地產(chǎn)項目投資分析 442
（3）企業(yè)物流地產(chǎn)項目主要客戶 442
（4）企業(yè)物流地產(chǎn)投資的優(yōu)劣勢分析 442
8.3.5 中國遠洋物流有限公司 443
（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 443
（2）企業(yè)物流地產(chǎn)項目投資分析 443
（3）企業(yè)物流地產(chǎn)客戶群分析 444
（4）企業(yè)物流地產(chǎn)投資的優(yōu)劣勢分析 444
第9章：中國物流地產(chǎn)行業(yè)投資前景與風險分析 460
9.1 中國物流地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境分析 460
9.1.1 物流行業(yè)支持政策分析 460
（1）國民經(jīng)濟“十四五”規(guī)劃 460
（2）《商貿(mào)物流發(fā)展專項規(guī)劃》 460
（3）《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見》 461
（4）《關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅改征增值稅試點方案的通知》 464
（5）《關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資進入物流領(lǐng)域的實施意見》 465
（6）《關(guān)于物流企業(yè)大宗商品倉儲設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》 467
9.1.2 經(jīng)濟增長與物流地產(chǎn)開發(fā)需求分析 467
9.1.3 房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響分析 468
（1）房地產(chǎn)調(diào)控政策對房產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的影響 468
（2）房地產(chǎn)調(diào)控政策對土地市場形勢的影響 469
9.2 物流地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢與前景分析 471
9.2.1 中國物流地產(chǎn)的發(fā)展趨勢分析 471
（1）物流地產(chǎn)向正規(guī)化和規(guī)范化發(fā)展 471
（2）物流地產(chǎn)布局向城市周邊、內(nèi)陸拓展 471
（3）多方合作，實現(xiàn)共贏 472
（4）大量增值服務(wù)將出現(xiàn) 472
（5）專業(yè)化分工將更明顯 472
9.2.2 中國物流地產(chǎn)的市場需求潛力分析 473
9.3 物流地產(chǎn)項目投資的風險因素 474
9.3.1 環(huán)境風險 475
（1）自然環(huán)境風險 475
（2）政策環(huán)境風險 475
（3）技術(shù)環(huán)境風險 476
9.3.2 經(jīng)濟風險 476
（1）土地價格風險 476
（2）市場供求風險 477
（3）財務(wù)與融資風險 477
9.3.3 社會風險 478
（1）城市規(guī)劃風險 478
（2）區(qū)域發(fā)展風險 478
（3）公共干預(yù)風險 479
（4）交通建設(shè)風險 479
9.4 物流地產(chǎn)項目風險的管控策略 479
9.4.1 風險管控的幾種策略 479
9.4.2 建立綜合風險管控機制 479
9.4.3 規(guī)劃決策階段的風險管控 480
9.4.4 前期準備階段的風險管控 480
9.4.5 項目建設(shè)階段風險的風險管控 481
9.4.6 租售管理階段的風險管控 481
圖表目錄
圖表1：物流地產(chǎn)的范疇：物流業(yè)務(wù)的不動產(chǎn)載體 17
圖表2：物流地產(chǎn)的價值鏈結(jié)構(gòu) 20
圖表3：物流地產(chǎn)開發(fā)主體標準設(shè)施開發(fā)流程 25
圖表4：物流地產(chǎn)開發(fā)主體量身定制倉儲設(shè)施開發(fā)流程 25
圖表5：物流地產(chǎn)開發(fā)主體購后回租流程 26
圖表6：2020年主要城市物流地產(chǎn)活躍度 30
圖表7：我國正在形成的物流市場體系 31
圖表8：2011-2021年倉儲業(yè)固定資產(chǎn)投資額增長趨勢圖（單位：億元） 36
圖表9：2011-2021年倉儲業(yè)投資額占物流業(yè)投資額的比重變化趨勢圖（單位：%） 36
圖表10：2020年10大城市倉庫供需指數(shù)（單位：萬平方米） 37
圖表11：高標準倉庫與傳統(tǒng)倉庫的區(qū)別概覽 38
圖表12：高質(zhì)量倉儲地產(chǎn)年新增供應(yīng)量統(tǒng)計表（單位：平方米） 38
圖表13：高質(zhì)量保稅倉庫供需情況統(tǒng)計表（單位：平方米，%） 39
圖表14：高質(zhì)量非保稅倉庫供需情況統(tǒng)計表（單位：平方米，%） 40
圖表15：倉儲物業(yè)租賃客戶所在行業(yè)分布（單位：%） 41
圖表16：中國倉庫租賃情況概覽（單位：平方米） 42
圖表17：被調(diào)查企業(yè)倉庫租金額分布 43
圖表18：被調(diào)查企業(yè)倉庫租金同比增長幅度分布 43
圖表19：2013年/2015年/2021年全國物流園區(qū)數(shù)量對比（單位：個） 46
圖表20：2016與2021年八大經(jīng)濟區(qū)物流園區(qū)數(shù)量對比（單位：家） 48
圖表21：2016與2021年全國物流園區(qū)建設(shè)狀態(tài)對比（單位：家） 48
圖表22：2021年全國物流園區(qū)建設(shè)狀態(tài)（單位：%） 49
圖表23：2021年八大經(jīng)濟區(qū)全國物流園區(qū)建設(shè)狀態(tài)（單位：家） 49
圖表24：2021年全國物流園區(qū)建設(shè)周期調(diào)查情況（單位：%） 50
圖表25：2021年全國物流園區(qū)主要收入來源調(diào)查情況（單位：%） 51
圖表26：影響物流園區(qū)利潤的主要因素（單位：%） 52
圖表27：物流園區(qū)土地價格（單位：%） 52
圖表28：物流園區(qū)倉庫租金價格（單位：%） 52
圖表29：全國物流園區(qū)發(fā)展過程中遇到的阻力及困難（單位：%） 54
圖表30：物流園區(qū)人才資源需求（單位：%） 55
圖表31：影響物流園區(qū)經(jīng)營的環(huán)境因素（單位：%） 55
圖表32：當?shù)卣o園區(qū)或入駐企業(yè)獲得較大收益的政策（單位：%） 56
圖表33：我國不同類型物流園區(qū)開發(fā)模式的數(shù)量比較 58
圖表34：物流地產(chǎn)運營模式的選擇策略 65
圖表35：2012-2021年中國社會物流需求系數(shù) 71
圖表36：2012-2021年中國物流業(yè)增加值占GDP的比重（單位：億元，%） 72
圖表37：物流行業(yè)對國民經(jīng)濟的作用和貢獻分析 73
圖表38：物流行業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段趨勢圖 74
圖表39：2017-2021年我國工業(yè)物流總額與同比增長情況（單位：萬億元，%） 75
圖表40：2012-2021年中國社會物流總費用及增長情況（單位：億元，%） 76
圖表41：2012-2021年中國社會物流總費用占GDP的比率變化（單位：%） 76
圖表42：2012-2021年中國物流業(yè)增加值及貢獻情況（單位：億元，%） 77
圖表43：2020年重點調(diào)查企業(yè)行業(yè)分布情況（單位：%） 77
圖表44：2020年重點調(diào)查企業(yè)登記注冊類型分布情況（單位：%） 78
圖表45：2013-2020年調(diào)查企業(yè)銷售總額增長情況（單位：%） 79
圖表46：2013-2020年調(diào)查企業(yè)貨運量增長情況（單位：%） 79
圖表47：2020年重點調(diào)查企業(yè)物流成本增長情況（單位：%） 80
圖表48：2020年重點調(diào)查企業(yè)物流成本構(gòu)成情況（單位：%） 81
圖表49：2017-2020年重點調(diào)查企業(yè)物流費用率情況（單位：%） 81
圖表50：2013-2020年重點調(diào)查企業(yè)物流費用率情況（單位：%） 82
圖表51：2013-2020年中國、日本、美國企業(yè)物流費用率情況（單位：%） 82
圖表52：2017-2020年重點調(diào)查企業(yè)物流外包情況（單位：%） 83
圖表53：2014-2020年委托代理貨運量占比情況（單位：%） 83
圖表54：2020年物流企業(yè)業(yè)務(wù)量增長情況（單位：%） 84
圖表55：2020年物流企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入增長情況（單位：%） 84
圖表56：2020年物流企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入增長情況（按物流企業(yè)類型分）（單位：%） 85
圖表57：2020年重點物流企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入增長情況（按登記注冊類型分）（單位：%） 85
圖表58：2020年物流企業(yè)主營業(yè)務(wù)成本增長情況（按物流企業(yè)類型分）（單位：%） 86
圖表59：2020年物流企業(yè)主營業(yè)務(wù)成本增長情況（按登記注冊類型分）（單位：%） 87
圖表60：2020年重點調(diào)查物流企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模分布情況（單位：%） 87
圖表61：2020年物流企業(yè)主營業(yè)務(wù)利潤增長情況（按物流企業(yè)類型分）（單位：%） 88
圖表62：2020年物流企業(yè)主營業(yè)務(wù)利潤增長情況（按登記注冊類型分）（單位；%） 89
圖表63：2017-2020年物流企業(yè)收入利潤率情況（按行業(yè)分）（單位：%） 89
圖表64：2021年大型倉儲企業(yè)經(jīng)濟指標統(tǒng)計（單位：億元，萬噸，%） 91
圖表65：2016-2021年大型倉儲企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入（單位：億元，%） 91
圖表66：2016-2021年中國倉儲業(yè)增加值走勢圖（單位：億元，%） 91
圖表67：2016-2021年倉儲業(yè)增加值占物流業(yè)增加值的比重走勢圖（單位：%） 92
圖表68：2016-2021年中國倉儲業(yè)保管費用走勢圖（單位：萬億元，%） 93
圖表69：2021-2026年大型倉儲企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入預(yù)測（單位：億元，%） 95
圖表70：2015-2021年中國網(wǎng)絡(luò)購物市場交易規(guī)模預(yù)測（單位：億元，%） 96
圖表71：2021年中國網(wǎng)絡(luò)購物用戶規(guī)模預(yù)測（單位：萬人，%） 96
圖表72：2019-2021年網(wǎng)購消費力十大城市男性與女性消費者消費金額比例分析圖（單位：%） 97
圖表73：2019-2021年網(wǎng)購消費力十大城市消費金額年齡來源分布結(jié)構(gòu)分析圖（單位：%） 98
圖表74：2015-2021年中國B2C網(wǎng)絡(luò)購物市場規(guī)模（單位：億元，%） 98
圖表75：2015-2020中國網(wǎng)絡(luò)購物市場交易規(guī)模結(jié)構(gòu)（單位：%） 99
圖表76：2021年中國網(wǎng)絡(luò)購物市場各商品品類市場份額結(jié)構(gòu)分析圖（單位：%） 99
圖表77：2015-2021年中國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及其增長趨勢圖（單位：元，%） 100
圖表78：中國工商企業(yè)采用物流業(yè)務(wù)外包的比例變化趨勢圖（單位：%） 101
圖表79：企業(yè)外包物流業(yè)務(wù)量占企業(yè)總物流量的比例統(tǒng)計表（單位：%） 102
圖表80：美國物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展演變歷程及國內(nèi)現(xiàn)時所處階段 103
圖表81：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與物流需求示意圖 103
圖表82：2016-2021年我國工業(yè)物流總額與同比增長情況（單位：萬億元，%） 105
圖表83：2016-2021年中國鋼材生產(chǎn)情況（單位：萬噸，%） 106
圖表84：2015-2021年我國鋼材表觀消費量及同比增速（單位：萬噸，%） 106
圖表85：2016-2020年中國鋼鐵企業(yè)物流費用率（單位：%） 107
圖表86：2021-2026年中國鋼鐵物流規(guī)模預(yù)測圖（單位：億噸） 108
圖表87：2012-2021年中國汽車產(chǎn)銷趨勢圖（單位：萬輛，%） 110
圖表88：2012-2021年中國汽車零部件產(chǎn)銷趨勢圖（單位：億元，%） 110
圖表89：汽車企業(yè)物流成本構(gòu)成（單位：%） 111
圖表90：中國與日本汽車企業(yè)物流費用率比較（單位：%） 112
圖表91：2021-2026年中國汽車產(chǎn)銷量預(yù)測（單位：萬輛） 113
圖表92：2021-2026年中國汽車零部件產(chǎn)銷量預(yù)測（單位：億元） 114
圖表93：汽車物流園區(qū)的作用 115
圖表94：1999-2021年醫(yī)藥工業(yè)累計收入、利潤增長趨勢圖（單位：億元，%） 116
圖表95：1999-2021年醫(yī)藥工業(yè)累計毛利率、利潤率變化圖（單位：%） 116
圖表96：2016-2021年我國煤炭產(chǎn)量與同比增長情況 124
圖表97：2020年12月-2021年4月當月原煤產(chǎn)量與同比增長情況（億噸，%） 124
圖表98：2014年-2021年年全國煤炭銷量及同比增速（單位：萬噸，%） 125
圖表99：2021年1月-2021年4月全國煤炭銷量月度數(shù)據(jù)及同比增速（單位：萬噸，%） 126
圖表100：2016年1月-2021年4月中國煤炭進出口情況（單位：萬噸） 126
圖表101：2020年3月-2021年4月全國煤炭庫存走勢（單位：萬噸） 127
圖表102：2020年3月-2021年4月全國煤炭庫存可用天數(shù)（單位：天） 127
圖表103：2012-2021年全國煤炭日均裝車（單位：車，%） 128
圖表104：2020年1月-2021年4月煤炭日均裝車（單位：車/日，%） 129
圖表105：2020年1月-2021年4月煤炭鐵路運量（單位：萬噸，%） 129
圖表106：2020年煤炭行業(yè)成本構(gòu)成（單位：%） 130
圖表107：2012-2021年中國卷煙產(chǎn)量及增速（單位：億支，%） 133
圖表108：2021-2026年中國煙草制品行業(yè)規(guī)模及預(yù)測（單位：億元） 136
圖表109：2021-2026年中國卷煙行業(yè)物流總量預(yù)測（單位：億支） 136
圖表110：近年來煙草物流工程市場規(guī)模情況（單位：億元） 137
圖表111：近年來煙草物流系統(tǒng)市場規(guī)模增長速度（單位：%） 137
圖表112：近年來煙草行業(yè)原材料物流工程項目市場規(guī)模（單位：億元） 138
圖表113：近年來煙草行業(yè)原材料物流工程市場規(guī)模增長速度（單位：%） 138
圖表114：近年來煙草流通領(lǐng)域物流工程項目市場規(guī)模（單位：億元） 139
圖表115：近年來煙草流通領(lǐng)域物流工程項目市場規(guī)模增長速度（單位：%） 139
圖表116：近年來煙草生產(chǎn)領(lǐng)域物流工程項目市場規(guī)模情況（單位：億元） 140
圖表117：近年來煙草生產(chǎn)領(lǐng)域物流工程項目市場規(guī)模增長速度（單位：%） 141
圖表118：近年來中國煙草物流系統(tǒng)集成項目的市場規(guī)模（單位：億元，%） 142
圖表119：近年來煙草物流信息系統(tǒng)市場規(guī)模情況（單位：億元） 142
圖表120：近年來中國煙草物流系統(tǒng)市場規(guī)模增長速度（單位：%） 143
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